Quand on cherche un local pour la première fois, on confond souvent les termes pas-de-porte, fonds de commerce et D.A.B. (Droit au bail).
- Quelles sont leurs différences?
- Dans quels cas sont-ils exigés?
- Cela se comptabilise comment?
- Et au fait, quelle alternative au bail commercial?
Définition Pas-de-porte, fonds de commerce et D.A.B. (Droit au Bail)
Définition D.A.B. – Droit au bail
Avant de parler de pourquoi payer un droit au bail, la première question à se poser est quel est l’intérêt du droit au bail? Il est simple:
Le droit au bail assure au locataire actuel le renouvellement de son bail. Si le propriétaire (bailleur) refuse de renouveler le bail arrivé à son terme, ce dernier devra s’acquitter d’une indemnité d’éviction.
Donc le droit au bail protège le locataire. Et ce droit se valorise lorsqu’il souhaite céder son bail à un remplaçant. D’où la possibilité de vendre son droit. Donc,
Le paiement du droit au bail peut être exigé au nouveau locataire voulant reprendre le bail d’un ancien locataire.
“Reprendre le bail” = Ça veut donc dire qu’il n’y a pas conclusion d’un nouveau contrat entre le bailleur et le nouveau locataire. Ce dernier ne fait que reprendre un bail en cours et pour le temps restant au contrat.
Le montant du droit au bail se négocie librement.
Définition du Pas-de-porte
Souvent appelé “droit d’entrée”, le pas-de-porte peut être demandé au nouveau locataire par son bailleur (c’est-à-dire propriétaire).
La somme est exigée à la signature du contrat. Son montant se détermine librement en fonction de l’attractivité du local. Dans ce cas, le pas-de-porte ne concerne pas le précédent locataire.
Définition du Fonds de commerce
Le fonds de commerce est un ensemble d’éléments qui peuvent être cédés au repreneur d’une activité commerciale.
Et le droit au bail est un élément constitutif du fonds de commerce. Tout comme la clientèle, les comptes sur les réseaux sociaux et marketplaces, le site web et noms de domaine, les stocks, le nom commercial, les contrats de travail, etc.
On comprend qu’ici, tu reprends non seulement le local, mais également l’activité qui y est exercée.
Un bailleur peut s’opposer à la cession du droit au bail, mais pas à la cession du fonds de commerce
La plupart du temps, la cession d’un bail commercial entraîne un changement d’activité commerciale. En d’autres termes, l’ancien locataire n’a pas vendu son fonds de commerce, seulement le droit au bail.
Ce qui n’est pas toujours du goût du propriétaire du local. Pour cette raison, certains bailleurs français insèrent des clauses interdisant la cession du droit au bail seul lors de la signature du contrat.
Ce dernier ne pourra alors céder son bail que s’il est vendu dans le cadre de la cession du fonds de commerce. Lors d’une cession du fonds, le propriétaire ne peut s’y opposer. Par contre, il peut ajouter des clauses dans le bail encadrant cette cession.
Comment comptabiliser le pas-de-porte et le droit-au-bail
Comptabilisation du droit-au-bail
Le droit au bail ne peut être comptabilisé que comme une indemnité. Il s’enregistre en immobilisation incorporelle à l’actif de ton bilan. Il n’impacte donc pas ton résultat.
Comptabilisation du pas-de-porte
Il y a 2 façons de comptabiliser le pas-de-porte:
- Comme un supplément de loyer. C’est le cas le plus fréquent. Il est alors une charge déductible dans ton compte de résultat. Il est donc déductible fiscalement. Mais cette déduction devra être étalée sur la durée de ton bail.
- Comme une indemnité. C’est alors une immobilisation incorporelle comptabilisée à l’actif de ton bilan. Tu ne peux pas le déduire fiscalement de ton résultat.
Ces 2 approches ne s’excluent pas. On peut donc en partie enregistrer le pas-de-porte comme un supplément de loyer et en partie comme une indemnité.
Comment ne pas payer de droit au bail ou pas-de-porte?
Local sans droit au bail
Le cas le plus commun est l’absence de précédent locataire. Tu reprends un local libre. Tu vas donc signer un nouveau bail au lieu de reprendre celui d’un locataire.
L’autre cas est celui où tu négocies le droit au bail. Si le locataire actuel est pressé de partir et qu’il y a peu de prétendants à la reprise, la négociation peut tourner en ta faveur.
Local sans pas-de-porte
Plusieurs cas:
- Si tu reprends un bail en cours, le propriétaire ne peut pas exiger de pas-de-porte,
- Si le bailleur décide de ne pas demander de pas-de-porte. Mais attention. Le pas-de-porte est généralement comptabilisé comme un supplément de loyer. En l’absence de pas-de-porte, il est possible que le bailleur affiche un loyer mensuel plus élevé en contrepartie.
Comme pour le droit au bail, le pas-de-porte se négocie. Tu as le droit de refuser de payer un pas-de-porte. Si le local a du mal à trouver preneur, tu augmentes tes chances de ne pas ou peu payer un pas-de-porte.
Quelles alternatives au bail commercial?
Le bail commercial est lourd pour un jeune entrepreneur car il t’engage – suivant les clauses du contrat – sur 3, 6 ou 9 ans minimum.
Par contre, il t’assure de garder ton adresse à long terme. C’est donnant-donnant.
Si tu cherches une alternative, il existe aussi des baux courte durée, qu’on appelle aussi bail américain.
Le bail américain a des avantages majeurs: aucun pas-de-porte, aucun de droit au bail, et une durée d’engagement plus courte.
Mais tu le vois venir, le bailleur aura tendance à exiger un loyer plus élevé en contrepartie.
À retenir
On reprend:
- Droit au bail: c’est l’ancien locataire qui peut l’exiger au nouveau locataire reprenant son bail.
- Pas-de-porte: c’est le bailleur qui peut l’exiger au nouveau locataire signataire d’un bail commercial.
Pas-de-porte et droit au bail ne sont jamais obligatoires et se négocient librement.
Diverses situations t’amènent à ne pas payer de pas-de-porte ou droit au bail, notamment dans le cadre du bail américain – dit aussi de courte durée. Mais ses avantages sont compensés bien souvent par un loyer plus élevé.
Mon conseil pour finir: ne te précipite pas, surtout si tu vas louer un local commercial pour la première fois. N’hésite pas à rencontrer plusieurs agences, plusieurs bailleurs et locataires. Sois curieux de leur situation, leurs contraintes, leur business, la fréquentation et typologie de clientèle, etc.
Cela te permettra de t’engager en ayant accumulé beaucoup de connaissances et d’informations qui augmenteront tes chances de réussite.
